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        2019年楼市或加速分化 部分城市需求透支严重

        核心提示:2019年春节期间三?#21335;?#22478;市返乡置业潮明显失色。一方面,三?#21335;?#22478;市房价现已升至阶段性高点,市场购买力难免透支;另一方面,从去年第四季度开始,三?#21335;?#22478;市房地产市场?#20005;?#32487;进入调整。

        2019年年初以来,由于适逢房地产市场春节淡季,返乡置业意向人群相比2018年略有下降,房企营销表现也比较?#38477;?#39033;?#31354;?#25187;力度和营销推案力度?#30142;患?#24448;年,加上部分三?#21335;?#22478;市市场需求已经透支,综合来看,今年年初以来楼市成交整体走低。

        各大房企营销动力不足

        往年的春节返乡置业潮都是一派火热,但在今年似乎不一样了,并没有改变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来:2019春节期间,房企营销表现?#38477;?#20174;供给方面看,春节期间新推楼盘较少,新推案力度明显下降,市场仍然以去库存、去存量为主要目标。

        克而瑞地产研究中心的统计数据显示,春节期间,主要40多个重点监测城市数据显示供应量同比下降29%,供应量不足。该机构研究员沈晓玲分析指出,春节期间,折扣力度和营销推案力度相比去年?#21152;?#25152;下降,开发商自身销售预期也有所下调,没有?#21335;?#26395;于像往年一样由返乡置业带动“购房潮?#20445;?#27809;有过多地特别针对春节市场的营销方案推出,部分房企楼盘的“春节不打?#21462;币?#21482;维持基本运营,并没有推出具体的?#32654;?#27963;动。

        自2018年下半年开始,房企为提升销售业绩加快库存去化,特价房促销活动明显增多,直至2019春节期间。从特价房折扣力度来看,多集中在8.2折~9.8折,相比去年6.4折~8.5折的?#32654;?#24133;度明显下降。从实物赠送的?#32654;?#26041;式来看,2018年部分楼盘出现?#39034;?#20132;送宝马轿车等高价值实物的营销活动,但2019春节期间,赠送的礼品多为?#19994;紜⑹只?#31561;价?#21040;?#20302;的实物。

        业内人士表示,调控政策深入、返乡置业热度下降?#29575;?#25151;企春节表现平平。一方面,随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进,2019年春节房地产市场?#20013;?#36716;冷,购房者观望情绪比往年浓重。另一方面,随着一二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进,“外漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低,2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降,?#29575;?#25151;企对于返乡置业效应期望下降不少。

        部分城市需求透支严重

        2015年下半年至2018年,全国房地产市场经历了一轮大行情,很多城市成交量大增、房价大涨。易居房地产研究院方面认为,如果楼市一段时间内成交量暴增,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住提前入市或投?#24066;?#27714;过旺,透支了未来的市场需求。

        具体来看,2018年受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%,成交量仅次于2016年,连续4年高于平均值,2018年偏离度为19%。从数据走势来看,2018年上半年,三?#21335;?#22478;市和部分热点二线城市销售火热,但是当年下半年以后,多数城市急速降温,销售量下降明显。

        其中,2018年4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%,成交量连续两年下滑,2018年偏离度为-30%。18个二线城市新建商品住宅成交面积同比增长3%,成交量连续4年高于平均值,2018年偏离度为16%。18个三线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长28%,成交?#30475;?#21382;史新高,连续4年高于平均值,2018年偏离度为56%。

        易?#21451;?#31350;院研究员沈昕指出,从2018年40个城市新房成交?#31185;?#31163;度排名来看,惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五,偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高,成交量严重透支。排在末3位的是厦门、?#26412;?#21644;上海,偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量低迷。

        “可以看出,2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市,这类城市整体经济面偏弱,本轮政策效应启动较晚,仍处于板块轮动中,但随着全国整体市场降温及购买力的透支,此类城市楼市面临较大?#21335;?#34892;风险。”沈昕分析认为,“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市,此类城市本轮政策效应启动最早,成交量已处于低位,下跌空间有限。”

        2019年楼市或加速分化

        在沈昕看来,这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温,这类城市成交量已低位盘整两年及以上,2019年下降空间有限,尤其是厦门、?#26412;?#19978;海有望率先企稳甚至反弹;而部分弱二线城市和三?#21335;?#22478;市经过连续两年的上涨,未来一两年下行风险较大。

        值得一提的是,从2018年全年来看,房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化,企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现,行业整体风险有所累积。在此背景下,标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备?#23395;幀?/p>

        针对三?#21335;?#22478;市,克而瑞地产研究中?#38590;?#31350;员杨科伟进一步分析认为:“2019年春节期间三?#21335;?#22478;市返乡置业潮明显失色。一方面,三?#21335;?#22478;市房价现已升至阶段性高点,市场购买力难免透支;另一方面,从去年第四季度开始,三?#21335;?#22478;市房地产市场?#20005;?#32487;进入调整,市场成交明显减速,在此背景下,三?#21335;?#22478;市未出?#32622;?#26174;的春节返乡置业潮也属正常现象。”(全媒体记者 邹向朋 整理)

        ?#22235;?#23481;为优化阅读,进入原网站查看全文。 如涉及版权问题请与我们联系。8610-87869823】 产?#26041;?#35758;与投诉请联系:[email protected]
        责任编辑:李霞

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